종합부동산세(종부세) 2026 완벽 정리: 과세기준일·세율 계산·공제 혜택·절세 방법 총정리

종합부동산세(종부세) 2026 한눈에 보기

✅ 과세기준일: 매년 6월 1일 (2026년 기준 이미 확정)

✅ 납부기간: 2026년 12월 1일~15일

✅ 일반 주택 과세 기준: 인별 공시가격 합산 9억원 초과

✅ 1세대 1주택 과세 기준: 공시가격 12억원 초과

✅ 공정시장가액비율: 60% (2026년 유지)

✅ 세율: 과세표준 구간별 0.5%~2.7% (2주택 이하, 다주택 중과 폐지)

✅ 1주택 세액공제: 고령자+장기보유 합산 최대 80%

✅ 농어촌특별세: 종부세액의 20% 추가 부과

매년 6월이 되면 부동산 보유자들의 관심이 집중되는 세금이 있습니다. 바로 종합부동산세(종부세)입니다. 과세기준일이 6월 1일이기 때문에, 이 시점에 어떤 부동산을 보유하고 있느냐에 따라 올해 종부세 납부 여부와 금액이 결정됩니다.

2024년 이후 다주택자 중과세율이 폐지되는 등 종부세 관련 제도에 변화가 있었는데요. 2026년 기준 최신 내용을 기준으로, 과세 대상부터 세율 계산, 공제 혜택, 절세 전략까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

목차

• 종합부동산세란? — 재산세와 무엇이 다를까
• 2026년 종부세 과세 대상 및 기준금액
• 과세표준 계산 방법 (공정시장가액비율 60%)
• 2026년 종부세 세율표
• 1세대 1주택자 세액공제 — 고령자·장기보유
• 부부 공동명의 vs 단독명의 비교
• 종부세 절세 전략 4가지
• 납부 방법 — 분납·납부유예
• 자주 묻는 질문 (FAQ)

종합부동산세란? — 재산세와 무엇이 다를까

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 국세청이 부과·징수하며, 매년 12월에 납부합니다.

많은 분들이 재산세와 헷갈려 하시는데요, 두 세금의 차이를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

구분	재산세	종합부동산세
세금 종류	지방세	국세
납부 주체	모든 부동산 소유자	고가 부동산 소유자
납부 시기	7월(1기), 9월(2기)	12월 1일~15일
과세 기준	개별 부동산 기준	인별 합산 기준
이중과세 방지	—	재산세 납부액 공제

중요한 점은 종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 상당액이 공제되기 때문에 동일 부분에 대해 두 번 세금을 내는 구조는 아닙니다. 다만 종부세 과세 대상자는 합산 보유세 부담이 증가하는 것은 사실입니다.

2026년 종부세 과세 대상 및 기준금액

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산의 공시가격을 인별로 합산해 과세합니다. 세대 단위가 아니라 개인(인별) 단위라는 점이 핵심입니다.

부동산 유형	과세 기준 (공제금액)	비고
주택 (일반)	인별 공시가격 합산 9억원 초과	인별 합산, 세대 기준 아님
주택 (1세대 1주택)	공시가격 12억원 초과	세대 전체 1주택 보유 조건
종합합산 토지	인별 합산 5억원 초과	나대지, 잡종지 등
별도합산 토지	인별 합산 80억원 초과	상가·사무실 부속 토지
법인 보유 주택	공제 없음, 전액 과세	법인 별도 세율 적용

💡 1세대 1주택 조건 주의사항: 배우자가 다른 주택을 보유하고 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않습니다. 세대 전체가 단 1채만 보유해야 12억원 공제를 받을 수 있습니다.

본인의 주택 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.

과세표준 계산 방법 (공정시장가액비율 60%)

종부세의 과세표준은 단순히 공시가격에서 공제금액을 뺀 금액이 아닙니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해야 실제 과세표준이 결정됩니다.

과세표준 = (공시가격 합산 – 기본공제금액) × 공정시장가액비율(60%)

2026년 공정시장가액비율은 60%로 유지됩니다. 이 비율이 낮을수록 과세표준이 줄어들어 세 부담이 감소합니다. 2023년부터 60%로 유지되고 있으나, 시행령으로 조정 가능하므로 매년 확인이 필요합니다.

📌 계산 예시 (1세대 1주택, 공시가격 15억원)

• 공시가격: 15억원
• 기본공제: 12억원 (1세대 1주택)
• 공제 후 금액: 15억 – 12억 = 3억원
• 과세표준: 3억원 × 60% = 1억 8,000만원
• 세율 적용 (3억 이하 0.5%): 1억 8,000만원 × 0.5% = 약 90만원

2026년 종부세 세율표

2024년 이후 다주택자 중과세율이 폐지되어, 현재는 주택 수에 관계없이 동일한 일반세율이 적용됩니다. (단, 법인은 별도 세율)

과세표준 구간	세율 (일반)	누진공제액
3억원 이하	0.5%	—
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%	240만원
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%	600만원
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%	1,100만원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억 200만원

※ 여기에 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다. 예를 들어 종부세가 100만원이라면 실제 납부액은 120만원이 됩니다.

※ 세부담 상한: 직전연도 보유세(재산세+종부세) 대비 최대 150%까지만 증가하도록 제한됩니다.

1세대 1주택자 세액공제 — 고령자·장기보유

1세대 1주택자라면 기본 12억원 공제 외에도 고령자 공제와 장기보유 공제를 추가로 받을 수 있습니다. 두 공제는 합산 적용되며, 상한은 80%입니다.

고령자 공제

나이 요건	공제율
만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 공제

보유 기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

💡 예시: 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%이지만, 상한이 80%이므로 80% 세액공제가 적용됩니다. 공시가격이 13억원인 1주택이라도 세액이 거의 없을 수 있는 이유입니다.

부부 공동명의 vs 단독명의 비교

부부가 1주택을 보유할 때 명의 구조에 따라 종부세 부담이 달라질 수 있습니다. 두 가지 방법 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다.

항목	단독명의 (1세대 1주택 특례)	부부 공동명의 (인별 공제)
기본공제	12억원	각 9억원 → 합산 18억원
고령·장기보유 공제	최대 80% 적용 가능	적용 불가 (기본 선택 시)
공시가 15억 시	약 90만원 (공제 전)	비과세 (15억 < 18억)
공시가 25억 시	약 500만원 (공제 전)	약 200만원
유리한 경우	고령+장기보유 공제 큰 경우	공시가 18억 이하이거나 고령 조건 미충족 시

공동명의 1주택자는 매년 9월 16일~30일 사이에 1세대 1주택자 특례 신청을 할 수 있습니다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있다면 특례 선택이 유리할 수 있으니, 본인 상황에 맞게 시뮬레이션 해보시기 바랍니다.

종부세 절세 전략 4가지

합법적인 절세 방법을 정리했습니다.

① 1세대 1주택 유지
가장 강력한 절세책입니다. 기본공제가 9억 → 12억으로 늘어나고, 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 있습니다. 일시적 2주택 상태라면 기한 내 처분 계획을 세우세요.

② 부부 공동명의 활용
공시가격이 18억원 이하인 경우 공동명의로 하면 각 9억씩 공제되어 비과세가 될 수 있습니다. 다만 취득세·양도세 등 다른 세목도 함께 검토해야 합니다.

③ 고령자·장기보유 공제 최대 활용
1세대 1주택자라면 두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 보유 기간이 길어질수록 공제율이 올라가므로 장기 보유 전략도 유효합니다.

④ 납부유예 제도 이용
만 60세 이상 1세대 1주택자로 총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하인 경우, 해당 주택을 양도·상속·증여할 때까지 납부를 유예받을 수 있습니다. 현금 흐름이 부족한 고령 1주택자에게 유용한 제도입니다.

납부 방법 — 분납·납부유예

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 국세청이 11월 중에 고지서를 발송하며, 홈택스 전자납부 또는 은행 고지서 납부 중 선택할 수 있습니다.

납부 방식	조건	내용
일시 납부	세액 250만원 이하	12월 1일~15일 내 전액 납부
분납 ①	250만원 초과 ~ 500만원 이하	250만원 초과분을 6개월 내 분납
분납 ②	500만원 초과	세액의 50%를 6개월 내 분납
납부유예	1주택 + 만 60세 이상 + 소득 요건	양도·상속·증여 시까지 유예

분납 시 별도 이자가 부과되지 않으므로 자금 부담을 줄이는 데 활용할 수 있습니다. 납부는 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 가능합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 6월 1일 이후에 집을 팔면 종부세를 내야 하나요?
네. 과세기준일인 6월 1일에 부동산을 보유하고 있었다면, 이후에 매도하더라도 해당 연도 종부세는 납부해야 합니다. 반대로 6월 2일 이후에 취득한 부동산은 올해 종부세 과세 대상이 아닙니다.

Q2. 다주택자도 이제 중과세율이 없나요?
2024년 세법 개정으로 주택분 종부세 중과세율이 폐지되었습니다. 2026년 현재 2주택 이하, 3주택 이상 모두 동일한 일반세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다. 단, 법인은 별도 세율이 적용됩니다.

Q3. 종부세 대상인지 어떻게 확인하나요?
매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 초과하면 과세 대상입니다. 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다.

Q4. 부부 공동명의인데 1세대 1주택 특례를 받으려면 어떻게 하나요?
매년 9월 16일~30일 사이 홈택스에서 '공동명의 1주택자 특례 신청'을 하면 됩니다. 특례를 선택하면 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 공시가격이 18억원을 초과하거나 고령·장기보유 조건을 충족하는 경우 유리할 수 있습니다.

Q5. 종부세가 250만원인데 분납이 가능한가요?
250만원을 초과하는 경우에만 분납이 가능합니다. 정확히 250만원이라면 일시 납부 대상입니다. 250만원 초과 시 그 초과분을 6개월 이내에 나눠 낼 수 있으며, 추가 이자는 없습니다.

마무리

2026년 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일이 이미 지난 만큼, 올해 부과 여부와 예상 세액을 지금 미리 파악해두는 것이 중요합니다. 특히 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제를 꼼꼼히 챙기고, 공동명의 주택이라면 9월 특례 신청 기간을 놓치지 마세요.

종부세는 개인 상황(나이, 보유 기간, 공시가격, 주택 수)에 따라 세액이 크게 달라지기 때문에, 정확한 납부 세액과 절세 방법은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

⚠️ 면책 안내: 본 글은 2026년 6월 기준 공개된 세법 정보를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글입니다. 개별 세액 계산이나 절세 전략은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무사 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.