전세 월세 전환 계산법, 전환율 상한선과 손해 안 보는 기준

① 전월세 전환율(%) = (월세 × 12개월) ÷ (전세보증금 - 월세보증금) × 100

② 계약 갱신 시 적용되는 법정 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2%'이며, 2026년 7월 기준금리가 연 2.75%로 오르면서 상한도 연 4.75% 수준으로 조정됐습니다.

③ 법정 상한은 계약갱신요구권을 행사할 때만 강제력이 있고, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

④ 한국부동산원 통계로 보면 전국 실거래 전환율은 2025년 12월 기준 연 6.6%로, 법정 상한보다 실제 시장 전환율이 더 높습니다.

⑤ 같은 조건이라면 전환율 숫자가 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 보증금을 낮추는 만큼 월세 부담이 적다는 뜻이기 때문입니다.

⑥ 계산기가 없어도 공식 하나만 알면 계약 전에 손해 여부를 바로 확인할 수 있습니다.

목차

• 전월세 전환이란 무엇인가
• 전월세 전환율 계산 공식
• 법정 상한 vs 시장 실거래 전환율 비교
• 실전 계산 예시로 손해 여부 확인하기
• 전세를 월세로 바꿀 때 체크리스트
• 자주 묻는 질문

전월세 전환이란 무엇인가

전세 계약 기간이 끝나갈 때쯤 집주인이 "보증금을 낮추는 대신 월세를 조금 받고 싶다"고 하거나, 반대로 세입자가 "목돈이 필요해서 보증금 일부를 월세로 돌리고 싶다"고 요청하는 경우가 있습니다. 이렇게 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 것을 전월세 전환이라고 부릅니다. 순수 전세를 반전세(보증금+월세)로 바꾸는 경우, 혹은 반전세를 완전 월세로 바꾸는 경우 모두 같은 원리가 적용됩니다.

문제는 이때 "보증금 1억을 낮추는 대신 월세를 얼마나 받아야 적정한가"를 판단할 기준이 없으면 집주인이 부르는 대로, 혹은 부동산 중개사가 관행적으로 제시하는 숫자를 그대로 받아들이기 쉽다는 점입니다. 실제로는 법으로 정해진 계산 공식과 상한이 있고, 이를 알아두면 협상 테이블에서 근거를 가지고 이야기할 수 있습니다.

전월세 전환율 계산 공식

전월세 전환율은 '보증금을 월세로 바꿀 때 그 차액에 대해 연 몇 %의 이자를 받는 셈인가'를 나타내는 숫자입니다. 공식은 다음과 같습니다.

구분	공식	설명
전환율 구하기	전환율(%) = (연간 월세 총액) ÷ (감액한 보증금) × 100	연간 월세 총액 = 월세 × 12
월세 구하기	월세 = 감액한 보증금 × 전환율 ÷ 12	전환율을 미리 정해두고 월세를 역산할 때 사용

여기서 '감액한 보증금'은 기존 전세보증금에서 새 계약의 보증금을 뺀 금액, 즉 월세로 전환되는 부분만을 의미합니다. 전세보증금 전체가 아니라 '줄어드는 금액'만 계산에 들어간다는 점이 헷갈리기 쉽은 부분입니다.

법정 상한 vs 시장 실거래 전환율 비교

여기서 꼭 구분해야 할 개념이 두 가지입니다. 하나는 법으로 정한 '상한선'이고, 다른 하나는 실제 시장에서 거래되는 '평균 전환율'입니다. 이 둘은 적용되는 상황도, 숫자도 다릅니다.

구분	법정 상한 전환율	시장 실거래 전환율
적용 대상	계약갱신요구권 행사 시(갱신 계약)	신규 계약, 임대인·임차인 간 자유 협의
계산 기준	한국은행 기준금리 + 연 2%(연 10%와 비교해 낮은 쪽)	실제 계약 사례의 평균값
2026년 7월 기준 수치	약 연 4.75%(기준금리 2.75% 기준)	전국 평균 약 연 6.6%(2025년 12월 기준, 한국부동산원)
강제력	상한 초과 시 초과분 감액 청구 가능	강제력 없음, 시세에 따라 형성

즉 법정 상한은 세입자가 계약갱신요구권을 쓸 때 집주인이 일방적으로 과도한 월세를 요구하지 못하도록 막는 '보호 장치'에 가깝고, 신규로 계약을 맺는 상황이라면 이 상한 없이 시세대로 전환율이 정해집니다. 실거래 전환율이 법정 상한보다 높게 형성되는 이유도 여기에 있습니다. 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 함께 바뀌므로, 계약 시점의 기준금리를 확인하고 계산하는 것이 정확합니다.

실전 계산 예시로 손해 여부 확인하기

숫자로 직접 넣어보면 감이 훨씬 잘 잡힙니다. 전세보증금 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원짜리 반전세로 바꾼다고 가정해보겠습니다. 이 경우 월세로 전환되는 금액은 3억에서 1억을 뺀 2억 원입니다.

적용 전환율	계산식	월세
법정 상한(연 4.75%, 갱신 계약 가정)	2억 × 4.75% ÷ 12	약 79만 원
시장 평균(연 6.6%, 신규 계약 가정)	2억 × 6.6% ÷ 12	약 110만 원

같은 2억 원을 월세로 돌려도 어떤 전환율을 적용받느냐에 따라 매달 30만 원 넘게 차이가 납니다. 갱신 계약인데도 집주인이 시장 평균 수준인 6.6%를 요구한다면, 세입자는 법정 상한을 근거로 조정을 요청할 수 있습니다. 반대로 신규 계약이라면 법정 상한을 강제할 수는 없지만, 주변 시세와 비교해 협상 카드로 쓸 수 있습니다.

직접 계산하고 싶다면 국토교통부 렌트홈(임대차 계산기) 같은 공식 계산기에 전세보증금·감액 보증금·희망 월세만 넣어도 전환율이 자동으로 나오니, 공식으로 먼저 감을 잡은 뒤 계산기로 검산하는 방식을 추천합니다.

전세를 월세로 바꿀 때 손해 안 보는 체크리스트

계산이 맞았다고 끝이 아닙니다. 아래 사항들도 함께 확인해야 나중에 곤란해지지 않습니다.

• 갱신 계약인지 신규 계약인지부터 확인합니다. 법정 상한이 적용되는지 여부가 여기서 갈립니다.
• 전환율을 계약서 특약사항에 숫자로 명시합니다. "협의 후 결정" 같은 애매한 문구 대신 구체적인 전환율과 월세 금액을 적어야 분쟁을 막을 수 있습니다.
• 보증금이 줄어드는 만큼 반환 안전성도 다시 점검합니다. 등기부등본상 근저당 설정액과 줄어든 보증금을 더해 집값 대비 안전한 수준인지 확인하고, 필요하면 전세보증금 반환보증 가입도 고려합니다.
• 확정일자와 전입신고는 계약 변경 후에도 그대로 유지·재확인합니다. 관련 절차는 아래 글에서 더 자세히 다뤘습니다.
• 보증금을 낮추는 대신 목돈이 필요하다면 전세자금대출 조건도 함께 비교해봅니다. 대출로 보증금을 유지하는 것이 유리한지, 월세로 전환하는 것이 유리한지는 금리 조건에 따라 달라집니다.
• 규제지역 여부도 함께 확인합니다. 지역에 따라 대출 한도나 조건이 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 전환율은 무조건 낮을수록 세입자에게 좋은 건가요?
세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 같은 보증금 감액분에 대해 월세를 적게 내는 것이므로 유리합니다. 다만 집주인 입장에서는 낮은 전환율이 목돈을 굴리는 수익률이 낮아지는 것이므로, 실제 협상에서는 양쪽 입장이 부딪히는 지점이기도 합니다.

Q2. 집주인이 법정 상한을 넘는 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
계약갱신요구권을 행사하는 상황이라면 법정 상한을 근거로 초과분에 대해 감액을 요청할 수 있습니다. 협의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

Q3. 신규 계약을 맺을 때도 법정 상한이 적용되나요?
아니요. 법정 상한은 기존 계약을 갱신할 때만 적용되고, 처음 맺는 신규 계약에서는 임대인과 임차인이 자유롭게 전환율을 협의합니다.

Q4. 오피스텔이나 다세대주택도 같은 공식이 적용되나요?
주거용으로 사용하는 오피스텔·다세대·다가구 주택은 주택임대차보호법 적용 대상이므로 동일한 계산 공식과 법정 상한 개념이 적용됩니다. 다만 실제 시장 전환율 수준은 주택 유형과 지역에 따라 다르게 형성되므로 비슷한 매물의 실거래가를 함께 참고하는 것이 좋습니다.

Q5. 계산이 복잡하면 어디서 확인할 수 있나요?
국토교통부 렌트홈의 임대료 계산 서비스를 이용하면 보증금·월세 금액을 입력해 전환율을 바로 확인할 수 있습니다.

전월세 전환율은 공식 하나만 기억해두면 계약서에 도장을 찍기 전에 손해 여부를 스스로 확인할 수 있는 실용적인 도구입니다. 다만 이 글은 일반적인 계산 방법과 제도를 설명한 것으로, 실제 계약 조건이나 분쟁 소지가 있는 사안은 공인중개사나 대한법률구조공단 등 전문가의 확인을 받는 것을 권합니다.