주택청약 가점제 계산법, 무주택기간과 부양가족 점수 총정리

한눈에 보기

① 청약 가점제는 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점) = 총 84점 만점으로 계산합니다.
② 무주택기간은 만 30세(또는 혼인신고일)부터 1년마다 2점씩 늘어나 15년 이상이면 32점 만점입니다.
③ 부양가족은 본인을 제외하고 1명당 5점씩 더해져 6명 이상이면 35점 만점입니다.
④ 청약통장 가입기간은 6개월 미만 1점부터 시작해 1년마다 1점씩 늘어나 15년 이상이면 17점 만점입니다.
⑤ 배우자 명의 청약통장 가입기간의 절반(최대 3점)을 추가로 합산할 수 있습니다.
⑥ 서울 평균 당첨 커트라인은 60점대, 강남3구는 70점대로 알려져 있어 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 40대 이상 가구가 상대적으로 유리한 구간입니다.

청약통장을 10년, 15년씩 묵혀 왔는데도 정작 "내 점수가 몇 점인지" 정확히 계산해본 적은 없는 분들이 의외로 많습니다. 청약 가점제는 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간이라는 세 가지 항목을 더해 84점 만점으로 계산하는 구조인데, 이 계산법 자체는 해마다 바뀌는 것이 아니라서 한 번 제대로 익혀두면 몇 년이 지나도 그대로 써먹을 수 있습니다. 특히 40대 이상은 무주택기간과 부양가족 점수에서 20~30대보다 유리한 경우가 많아, 정확한 계산법만 알아도 청약 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다. 오늘은 가점 항목별 계산법부터 실제 계산 예시, 가점 올리는 방법까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

목차

• 청약 가점제란? 추첨제와 무엇이 다른가
• 청약 가점 84점 계산법 (항목별 점수표)
• 내 가점 직접 계산해보기 (실전 예시)
• 지역별 당첨 커트라인과 나에게 맞는 전략
• 청약 가점 올리는 현실적인 방법 4가지
• 자주 묻는 질문(FAQ)

청약 가점제란? 추첨제와 무엇이 다른가

민영 아파트 청약에서 1순위 신청자가 공급 물량보다 많으면, 무작위로 추첨하는 대신 점수가 높은 순으로 당첨자를 가리는 제도가 청약 가점제입니다. 반대로 추첨제는 자격 요건만 충족하면 무작위 추첨으로 당첨자를 정합니다. 가점제에서 떨어진 사람은 별도 신청 없이 추첨제로 자동 이월되는 구조이기 때문에, 가점이 낮다고 해서 무조건 기회가 없는 것은 아닙니다.

지역 구분	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과
투기과열지구(서울 전역 등)	100% 가점제	50% 가점제 / 50% 추첨제
청약과열지역	75% 가점제 / 25% 추첨제	50% 가점제 / 50% 추첨제
그 외 지역	40% 가점제 / 60% 추첨제	50% 가점제 / 50% 추첨제

표에서 보듯 투기과열지구로 지정된 서울 등에서는 전용 85㎡ 이하 물량 전부가 가점제로 배정되는 반면, 그 외 지역이나 85㎡ 초과 물량은 추첨제 비중이 상당합니다. 투기과열지구 지정이 대출·세금·청약에 어떤 영향을 주는지는 투기과열지구 조정대상지역 지정되면 뭐가 달라지나 글에서 더 자세히 다뤘습니다. 가점이 낮다면 추첨제 비중이 높은 지역이나 85㎡ 초과 면적을 함께 노려보는 것도 방법입니다.

청약 가점 84점 계산법 (항목별 점수표)

청약 가점은 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 더해 총 84점 만점으로 계산합니다. 세 항목 중 배점이 가장 높은 것은 부양가족 수이고, 가장 낮은 것은 청약통장 가입기간입니다.

① 무주택기간 (최대 32점) — 청약 신청자 본인과 배우자를 기준으로, 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산을 시작합니다. 과거 주택을 소유했던 이력이 있다면 그 주택을 처분한 날부터 다시 계산합니다.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
1년 미만	2점	8년 이상~9년 미만	16점
1년 이상~2년 미만	4점	9년 이상~10년 미만	18점
2년 이상~3년 미만	6점	10년 이상~11년 미만	20점
3년 이상~4년 미만	8점	11년 이상~12년 미만	22점
4년 이상~5년 미만	10점	12년 이상~13년 미만	24점
5년 이상~6년 미만	12점	13년 이상~14년 미만	26점
6년 이상~7년 미만	14점	14년 이상~15년 미만	28점
7년 이상~8년 미만	16점	15년 이상	32점(만점)

만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 0점으로, 아직 무주택기간 산정이 시작되지 않은 상태입니다. 다만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 기간이 계산되기 시작합니다. 분양권·입주권도 일정 시점 이후 취득분은 주택 소유로 간주되어 무주택기간이 초기화될 수 있으니 주의가 필요합니다.

② 부양가족 수 (최대 35점) — 신청자 본인을 제외한 가족 수를 기준으로 계산하며, 세 항목 중 배점이 가장 높습니다.

부양가족 수 (본인 제외)	점수
0명(신청자 혼자)	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점(만점)

부양가족으로 인정되는 범위는 배우자(주민등록이 분리돼 있어도 인정), 미혼 자녀(만 30세 이상이면 1년 이상 같은 등본에 등재된 경우만 인정), 그리고 직계존속(부모·배우자의 부모, 세대주로서 3년 이상 계속 부양한 경우)입니다. 형제·자매는 부양가족으로 인정되지 않고, 부모가 주택을 소유한 경우에도 만 60세 미만이면 인정되지 않는다는 점을 꼭 확인해야 합니다.

③ 청약통장 가입기간 (최대 17점) — 신청자 본인의 청약통장 최초 가입일을 기준으로 계산합니다. 명의 변경이나 통장 종류 변경이 있어도 최초 가입일이 그대로 유지됩니다.

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	8년 이상~9년 미만	10점
6개월 이상~1년 미만	2점	9년 이상~10년 미만	11점
1년 이상~2년 미만	3점	10년 이상~11년 미만	12점
2년 이상~3년 미만	4점	11년 이상~12년 미만	13점
3년 이상~4년 미만	5점	12년 이상~13년 미만	14점
4년 이상~5년 미만	6점	13년 이상~14년 미만	15점
5년 이상~6년 미만	7점	14년 이상~15년 미만	16점
6년 이상~7년 미만	8점	15년 이상	17점(만점)
7년 이상~8년 미만	9점

청약통장은 가입 기간만 반영될 뿐 납입 금액은 가점 계산에 들어가지 않습니다. 다만 청약통장을 해지하고 다시 가입하면 가입기간이 0부터 새로 시작되므로, 기존 청약부금·청약예금·청약저축을 주택청약종합저축으로 전환하는 경우가 아니라면 함부로 해지하지 않는 것이 좋습니다. 또한 2024년부터는 배우자 명의 청약통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 추가로 합산할 수 있어, 부부가 함께 통장을 관리하는 것이 점수에 도움이 됩니다.

내 가점 직접 계산해보기 (실전 예시)

계산법을 표로만 보면 감이 잘 안 잡히니, 실제 사례로 직접 넣어보겠습니다.

예시 1) 45세, 기혼, 배우자·자녀 2명과 함께 거주, 무주택 12년, 청약통장 15년

항목	조건	점수
무주택기간	12년 이상~13년 미만	24점
부양가족 수	배우자+자녀 2명 = 3명	20점
청약통장 가입기간	15년 이상	17점
합계	—	61점

예시 2) 48세, 기혼, 배우자·자녀 2명·부모 1명 동거(3년 이상 부양), 무주택 14년, 청약통장 15년

항목	조건	점수
무주택기간	14년 이상~15년 미만	28점
부양가족 수	배우자+자녀 2명+부모 1명 = 4명	25점
청약통장 가입기간	15년 이상	17점
합계	—	70점

두 예시 모두 40대 무주택 가구의 흔한 조합인데, 무주택기간이 길고 부양가족이 많을수록 점수가 빠르게 올라가는 것을 확인할 수 있습니다. 청약통장 가입기간은 15년만 넘기면 이후로는 더 늘어나지 않으므로, 나머지 두 항목(무주택기간·부양가족 수)에서 점수 차이가 크게 벌어지는 구조입니다. 정확한 본인 점수는 청약홈(applyhome.co.kr)의 청약가점 계산기에 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입일을 입력하면 자동으로 확인할 수 있습니다.

지역별 당첨 커트라인과 나에게 맞는 전략

가점을 계산했다면 그 점수로 어느 지역, 어떤 단지에 넣어볼 만한지 감을 잡아야 합니다. 아래는 최근 몇 년간 흐름을 참고한 대략적인 지역별 가점 구간이며, 실제 커트라인은 단지·시기마다 다르므로 청약홈 청약 결과 공고로 매번 확인하는 것이 정확합니다.

가점 구간	참고할 만한 지역	전략 포인트
20~35점	추첨제 비중이 높은 지역·면적	가점제보다 추첨제·특별공급 위주로 접근
36~50점	수도권 외곽, 지방 광역시	가점제 도전과 함께 특별공급 병행
51~64점	경기 주요 지역, 서울 외곽	가점제 중심 전략, 관심 단지 꾸준히 모니터링
65점 이상	서울 도심 인기 단지	가점제로 당첨 가능성 높음
72점 이상	강남3구 등 최고 인기 지역	고가점 경쟁에서도 상위권

위 예시 2(70점)처럼 무주택기간과 부양가족 점수를 착실히 쌓은 40대 이상 가구는 서울 도심권 가점제 경쟁에서도 상위권에 들 가능성이 있습니다. 반대로 아직 가점이 낮다면 경기 외곽이나 지방 광역시처럼 추첨제 비중이 높은 지역, 혹은 85㎡ 초과 면적을 함께 노려보는 것이 현실적입니다. 전세·월세 계약을 유지하며 자금을 모으는 기간이 길어질 수 있는데, 이 기간 보증금 일부를 월세로 돌리는 협상을 하게 된다면 전세 월세 전환 계산법, 전환율 상한선과 손해 안 보는 기준 글에서 정리한 계산 공식을 함께 참고하면 도움이 됩니다.

청약 가점 올리는 현실적인 방법 4가지

1. 청약통장은 지금 바로 개설한다. 가입기간은 오늘 만들어도 시간이 지나야만 점수가 쌓이는 항목이라, 하루라도 빨리 시작하는 것이 유일한 방법입니다. 미성년 자녀 명의로 미리 가입해두면 성인이 된 뒤 가입기간을 일부 인정받을 수 있습니다.
2. 주민등록등본상 부양가족 구성을 미리 점검한다. 부모님을 3년 이상 세대주로서 계속 부양하면 부양가족으로 인정받아 최대 2명을 추가할 수 있습니다. 다만 부모님이 주택을 소유하고 있는데 무턱대고 합가하면 오히려 무주택 자격이 깨질 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.
3. 무주택 상태를 끊기지 않게 유지한다. 무주택기간을 잘 쌓아오다가 분양권이나 입주권을 취득하면 그 시점에 무주택기간이 초기화됩니다. 청약을 준비 중이라면 분양권·입주권 취득 시점을 신중하게 판단해야 합니다.
4. 배우자 청약통장 가입기간을 함께 관리한다. 배우자 명의 통장의 가입기간 50%(최대 3점)를 합산할 수 있으므로, 부부가 각자 통장을 유지하고 있다면 두 사람의 가입일을 함께 챙기는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 청약통장을 해지하고 재가입하면 가입기간이 초기화되나요?
네, 해지 후 재가입하면 가입기간이 0부터 다시 시작됩니다. 다만 기존 청약부금·청약예금·청약저축을 주택청약종합저축으로 전환하는 경우에는 최초 가입일이 그대로 유지됩니다.

Q2. 부모님이 집이 있는데 부양가족으로 등재해도 되나요?
부모님이 주택을 소유하고 있으면 부양가족으로 등재하는 순간 세대원 전원의 무주택 자격이 깨질 수 있습니다. 다만 부모님이 만 60세 이상이면서 주택을 보유한 경우는 예외적으로 무주택으로 인정됩니다.

Q3. 가점이 동일하면 어떻게 당첨자를 정하나요?
가점이 같으면 별도 우선순위 없이 추첨으로 최종 당첨자를 정합니다.

Q4. 오피스텔에 살고 있으면 무주택으로 인정되나요?
청약 자격 판단에서 오피스텔은 주택으로 보지 않아 무주택 유지가 가능한 경우가 많습니다. 다만 세법상으로는 취급이 달라질 수 있어 종합적으로 확인이 필요합니다.

Q5. 내 청약 순위와 가점은 어디서 정확히 확인하나요?
청약홈(applyhome.co.kr)의 청약가점 계산 메뉴와 청약자격 확인(주택소유확인) 메뉴에서 공식적으로 확인할 수 있습니다. 인터넷 청약 시에는 가입 은행에서 통장 가입기간을 자동으로 산정해 가점에 반영합니다.

마무리

청약 가점제는 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간이라는 세 가지 항목을 더하는 단순한 구조지만, 항목별 세부 인정 기준(부양가족 범위, 무주택기간 기산일 등)을 정확히 알아야 실수 없이 계산할 수 있습니다. 이 글에서 정리한 점수표와 계산 방법은 해가 바뀌어도 크게 달라지지 않는 기본 원리이므로, 청약을 준비하고 있다면 지금 바로 본인의 가점을 직접 계산해보고 청약홈에서 한 번 더 확인해보시길 권합니다. 다만 지역별 가점제 적용 비율, 특별공급 조건, 세부 규정은 정책에 따라 바뀔 수 있으므로, 실제 청약 신청 전에는 반드시 해당 단지의 입주자 모집공고문과 청약홈 최신 공지를 직접 확인하시기 바랍니다.

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※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 청약 관련 세부 기준과 지역별 적용 비율은 정책·시행령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 청약 신청 전에는 반드시 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr) 및 해당 단지 입주자 모집공고문을 직접 확인하시기 바랍니다.