2026 아파트 공시가격 급등 보유세 얼마나 오르나

 

 2026년 공동주택 공시가격이 서울 기준 18.67% 급등하면서 전국 아파트 소유자들의 보유세 부담이 크게 늘었습니다. 특히 강남·서초·송파 등 강남 3구는 상승률이 24.7%에 달해 일부 단지는 보유세가 57% 이상 오를 전망입니다.

 

 국토교통부는 2026년 3월 18일부터 4월 6일까지 공동주택 공시가격안을 공개 열람하고 의견을 접수합니다. 내 집 공시가격이 얼마나 올랐는지, 재산세와 종부세는 어떻게 달라지는지 지금 바로 확인해야 합니다.

 

🚨 2026 공시가격 핵심 요약

 서울 평균 18.67% 급등 (전국 9.16%) · 강남3구 24.7% · 종부세 대상 가구 약 49만 가구(+17만 가구) · 반포 원베일리 보유세 2,855만원(+1,055만원) · 열람 기간: 2026.3.18~4.6

 📌 서울 공시가격 상승률: +18.67% → 전국 평균(9.16%)의 2배 이상, 2021년 이후 최대 상승폭

 📌 종부세 대상 가구 증가: 약 49만 가구 (전년 대비 +17만 가구, 공시가 12억 초과)

 

 

■ 2026 공동주택 공시가격, 얼마나 올랐나

 

 국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격은 전국 약 1,585만 가구를 대상으로 합니다. 현실화율(시세 반영률)은 4년 연속 69%로 동결되었으나, 시세 자체가 크게 오르면서 공시가격도 동반 상승했습니다.

 

 전국 평균 9.16% 상승했지만, 지역 간 격차가 매우 큽니다. 서울은 평균 18.67%로 전국 평균의 두 배를 웃돌았습니다. 반면 인천·대전·대구·광주 등 8개 지자체는 오히려 하락했습니다.

 

▲ 2026년 지역별 공시가격 상승률 비교 (출처: 국토교통부)

 

지역	상승률	주요 특징
강남 3구 (강남·서초·송파)	+24.7%	고가 아파트 집중, 보유세 50%↑
한강벨트 (성동·용산 등)	+23.1%	재개발·한강변 수요 집중
서울 외곽 (노원·도봉 등)	+6.9%	중저가 위주, 상승폭 제한
서울 평균	+18.67%	전국 평균 2배 이상
전국 평균	+9.16%	2025년(+3.65%) 대비 2.5배 확대
지방 8개 시도	하락	인천·대전·대구·광주 등 포함

 

 

■ 재산세와 종부세, 실제로 얼마나 오르나

 

 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세(종부세)가 함께 오릅니다. 두 세금의 차이를 먼저 이해해야 자신의 세 부담을 정확히 파악할 수 있습니다.

 

 재산세는 주택을 소유한 모든 사람이 내는 지방세입니다. 공시가격에 공정시장가액비율(1주택자 특례 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1~0.4%의 누진세율을 적용합니다. 매년 7월(절반)과 9월(나머지 절반)에 나눠 납부합니다.

 

 종부세는 공시가격 합산이 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원을 초과하는 경우에만 부과되는 국세입니다. 재산세를 낸 뒤 추가로 부담하는 세금입니다. 2026년에는 서울 아파트의 14.9%(약 41만 5천 가구)가 종부세 대상입니다.

 

▲ 2026년 주요 아파트 보유세 변화 (재산세+종부세 합산, 출처: 각 언론사 보도 종합)

 

단지명	2025년 보유세	2026년 보유세	증가액	상승률
반포 원베일리	1,800만원	2,855만원	+1,055만원	+58.6%
압구정 신현대 111㎡	1,858만원	2,919만원	+1,061만원	+57.1%
서울 평균 아파트 (공시가 4억)	180만원	250만원	+70만원	+38.9%
지방 중소도시 아파트 (공시가 2억)	60만원	65만원	+5만원	+8.3%

 💡 핵심 포인트: 공시가격 6억 원 이하 주택은 재산세 상한 규정(전년 대비 5% 초과 불가)이 적용되어 실제 세 부담 증가폭이 제한됩니다. 공시가 9억 원 이상 고가 주택 소유자는 보유세 급증에 주의해야 합니다.

 

 

■ 종부세 대상 가구 급증: 내 집도 해당될까

 

 2026년에는 공시가격 12억 원을 초과하는 1주택자 종부세 대상 가구가 전국 약 49만 가구로, 전년 대비 17만 가구 급증했습니다. 서울에서만 전체 아파트의 14.9%가 종부세 대상입니다.

 

▲ 1주택 종부세 대상 가구 추이 (공시가격 12억 초과, 출처: 국토교통부·기획재정부)

 

 2022년 약 120만 가구에서 2023~2025년 급감했다가 2026년 다시 반등하는 흐름입니다. 집값 상승이 공시가격 급등을 야기하면서 종부세 대상이 다시 늘어나고 있습니다.

 

 내가 종부세 대상인지 확인하는 방법:

 ① 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 내 아파트 공시가격 조회

 ② 공시가격이 12억 원(1주택자 기준) 초과 여부 확인

 ③ 다주택자는 보유 주택 공시가격 합산 9억 원 초과 여부 확인

 

 ⚠️ 다주택자 주의: 2026년 5월부터 다주택자 양도세 중과가 재개됩니다. 보유세 급등과 양도세 중과가 겹치면 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 지금 보유 전략을 재점검할 필요가 있습니다.

 

 

■ 공시가격 이의신청 방법: 억울하면 신청하세요

 

 공시가격이 부당하게 산정되었다고 판단되면 의견 제출 또는 이의신청을 통해 조정을 요청할 수 있습니다. 두 절차의 차이와 방법을 정리합니다.

 

구분	의견 제출 (사전)	이의신청 (사후)
시기	공시 전 (열람기간 중)	공시 후
기간	2026.3.18 ~ 4.6	2026.4.30 ~ 5.29
방법	시·군·구 민원실 방문 또는 팩스·우편	시·군·구 민원실 이의신청서 제출 또는 팩스·우편
온라인	부동산공시가격 알리미	부동산공시가격 알리미

 의견 제출이 받아들여지면 최종 공시가격이 조정됩니다. 이의신청이 인정되면 다음 달 중 재조사 후 결과를 통보합니다. 인근 유사 단지와 현저한 가격 차이가 있는 경우, 또는 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 높은 경우 신청을 검토해볼 만합니다.

 

 

■ 공시가격 조회 방법: 1분이면 됩니다

 

 내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. PC와 모바일 모두 지원합니다.

 

 조회 방법 (3단계):

 ① 부동산공시가격 알리미 접속 → "공동주택가격" 선택

 ② 주소 입력 (시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지 → 동·호수 순서)

 ③ 조회 클릭 → 2026년 공시가격(안) 확인

 

 또한 정부24(gov.kr)에서 "공동주택 공시가격 확인서"를 발급받을 수 있으며, 금융·대출 등 공식 서류로 활용할 수 있습니다.

 

 💡 보유세 자동 계산: 부동산계산기(xn--989a00af8jnslv3dba.com)에서 공시가격을 입력하면 재산세·종부세를 자동으로 계산해줍니다. 주택 수, 거주 여부, 공시가격을 입력하면 예상 세금을 바로 확인할 수 있습니다.

 

 

■ 서울 아파트 보유자가 지금 해야 할 일

 

 공시가격 급등 상황에서 아파트 보유자가 취할 수 있는 실질적인 대응 방법을 정리합니다.

 

 ① 내 공시가격 즉시 확인 (3.18~4.6)

 열람 기간은 4월 6일까지입니다. 이 기간에 의견을 제출해야 최종 공시 전 조정 가능성이 있습니다. 인근 단지와 비교하여 현저히 높은 경우 반드시 의견을 제출하세요.

 

 ② 1주택 특례 혜택 확인

 1주택자는 재산세 공정시장가액비율 특례(43~45%)가 적용되어 다주택자(60%)보다 과세표준이 낮게 잡힙니다. 2주택 이상 보유 중이라면 1주택 정리 후 세 부담 비교 시뮬레이션을 해볼 필요가 있습니다.

 

 ③ 종부세 과세 기준 확인

 공시가격이 12억 원에 근접한 1주택자는 올해 처음으로 종부세 대상이 될 수 있습니다. 종부세는 12월에 납부하며, 미리 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

 ④ 다주택자: 5월 이의신청 활용

 최종 공시 후(4월 30일 예정)에도 5월 29일까지 이의신청이 가능합니다. 전문 세무사나 감정평가사의 도움을 받아 적정 가격 산정 여부를 검토해볼 수 있습니다.

 

📌 핵심 요약

 2026년 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 급등하면서 강남 아파트 보유세가 최대 57% 이상 오를 전망입니다. 종부세 대상 가구는 전국 49만 가구로 17만 가구 급증했습니다. 3월 18일부터 4월 6일까지 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하고, 억울하다면 이 기간 안에 의견을 제출해야 합니다.

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■ 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q. 2026년 공동주택 공시가격 열람 기간은 언제인가요?

 A. 2026년 3월 18일(수)부터 4월 6일(일)까지 20일간 열람할 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) 또는 시·군·구청 민원실에서 확인하고 의견을 제출할 수 있습니다.

 

Q. 공시가격이 오르면 재산세는 얼마나 오르나요?

 A. 공시가격 6억 원 이하 주택은 재산세 상한(전년 대비 5% 이내) 규정이 적용돼 실 부담 증가가 제한됩니다. 6억~9억 원은 최대 10%, 9억 원 초과는 상한 없이 공시가격 상승분이 그대로 반영됩니다.

 

Q. 종부세는 1주택자 기준 공시가격 얼마부터 납부하나요?

 A. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과 시 종부세를 납부합니다. 다주택자(2주택 이상)는 보유 주택 공시가격 합산 9억 원 초과 시 종부세 대상이 됩니다.

 

Q. 공시가격이 부당하게 높게 책정된 것 같으면 어떻게 하나요?

 A. 열람 기간(3.18~4.6) 내에 시·군·구 민원실 또는 부동산공시가격 알리미에서 의견을 제출할 수 있습니다. 최종 공시 이후에는 4.30~5.29 이의신청 기간을 활용할 수 있습니다.

 

Q. 서울 아파트 보유자 중 종부세를 내야 하는 비율은?

 A. 2026년 기준 서울 공동주택 278만 가구 중 약 14.9%인 41만 5천 가구가 공시가격 12억 원을 초과하여 종부세 대상입니다. 강남·서초·송파 등 고가 주택 밀집 지역은 이 비율이 훨씬 높습니다.

 

Q. 보유세를 미리 계산해볼 수 있는 방법은 무엇인가요?

 A. 부동산계산기(xn--989a00af8jnslv3dba.com)에서 공시가격과 주택 수를 입력하면 재산세·종합부동산세를 자동으로 계산할 수 있습니다. 홈택스(www.hometax.go.kr)에서도 모의 계산이 가능합니다.

 

Q. 공시가격 현실화율이란 무엇이며, 2026년엔 몇 %인가요?

 A. 현실화율이란 실제 시세 대비 공시가격의 비율입니다. 2026년에는 4년 연속 동결된 69%가 적용됩니다. 즉 시세 10억짜리 아파트는 공시가격이 약 6.9억 원으로 설정됩니다. 현실화율을 올리지 않아도 시세가 오르면 공시가격도 자동으로 오르는 구조입니다.

 

※ 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 정책 내용은 변경될 수 있습니다. 정확한 공시가격 및 세금은 관련 기관 공식 홈페이지에서 확인해주세요. (작성일: 2026.03.18)