2026년 5월 다주택자 양도세 중과 재개: 최대 72% 세율, 지금 안 팔면 4억 더 낸다

 
 2026년 5월 9일, 부동산 시장의 판도를 바꿀 초대형 정책 변화가 다가오고 있다. 4년간 유예되어 온 다주택자 양도소득세 중과 조치가 드디어 재개된다. 이번 중과 재개로 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되는 강력한 과세가 부활한다.
 
 이것이 실제 세금 부담으로 어떻게 연결되는지 구체적으로 보면, 양도차익 10억원인 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자의 경우 현재는 약 2억 5,700만원의 양도세를 내지만, 5월 10일 이후에는 2주택자가 5억 8,300만원, 3주택자는 무려 6억 8,200만원까지 세금이 뛴다. 같은 집을 팔더라도 시점에 따라 최대 4억원 이상 세금 차이가 나는 셈이다.
 
 D-64. 남은 시간이 많지 않다. 다주택을 보유하고 있거나 매도를 고민하고 있다면, 이 글에서 중과 재개의 모든 것을 확인하고 최적의 대응 전략을 세워보자.
 
 
■ 양도세 중과란 무엇인가: 4년간의 유예가 끝난다
 
 양도소득세 중과란 조정대상지역 내에서 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 부과하는 제도다. 2018년 4월 문재인 정부 시절 부동산 투기 억제를 위해 도입되었으며, 2주택자에게는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상에게는 기본세율 + 30%p의 강력한 중과가 적용되었다.
 
 그러나 2022년 5월 윤석열 정부 출범과 함께 부동산 시장 침체를 우려하여 중과 유예가 시작되었다. 이후 2024년, 2025년 두 차례 연장을 거쳐 현재까지 4년간 유예가 지속되어 왔다. 하지만 이재명 정부는 주택 시장 안정화와 투기 억제를 위해 더 이상의 유예 연장 없이 2026년 5월 9일부로 중과를 재개하겠다고 확정 발표했다.
 

다주택자 양도세 중과 정책 변천 타임라인 (출처: 기획재정부)

 
 중과 유예 기간 동안 다주택자들은 기본세율(6~45%)만 적용받아 비교적 낮은 세금 부담으로 주택을 매도할 수 있었다. 또한 유예 기간에는 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용받을 수 있어 세금 혜택이 상당했다. 하지만 5월 10일 이후에는 중과세율 적용과 함께 장기보유특별공제도 배제되므로, 실질 세금 부담이 2~3배까지 늘어날 수 있다.
 
 
■ 기본세율 vs 중과세율: 과세표준별 세금 비교
 
 양도소득세의 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 최대 45%까지 누진 적용된다. 여기에 중과가 붙으면 2주택자는 최대 65%, 3주택자는 최대 75%라는 천문학적 세율이 적용된다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 더하면 실효세율은 더욱 높아진다.
 

2026년 5월 양도세 기본세율 vs 다주택 중과세율 비교 (출처: 국세청)

 

1,400만원 이하	6%	26%	36%
5,000만원 이하	15%	35%	45%
8,800만원 이하	24%	44%	54%
1.5억원 이하	35%	55%	65%
3억원 이하	38%	58%	68%
5억원 이하	40%	60%	70%
10억원 이하	42%	62%	72%
10억원 초과	45%	65%	75%

양도소득세 과세표준별 세율 비교표 (지방소득세 별도)

 
 예를 들어 양도차익이 5억원인 조정대상지역 주택을 3주택자가 매도한다면, 현재 유예 기간에는 기본세율 40%가 적용되어 약 1억 2,600만원의 양도세를 낸다. 하지만 5월 10일 이후에는 70%의 중과세율이 적용되어 약 3억 2,500만원으로 세금이 약 2억원 가까이 증가한다. 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 셈이다.
 
 
■ 실제 사례로 보는 세금 폭탄: 최대 4억원 차이
 
 숫자로만 보면 와닿지 않을 수 있으니, 구체적인 사례를 통해 살펴보자. 서울 강남구 소재 아파트를 15년 보유한 다주택자가 양도차익 10억원에 매도하는 경우를 가정해본다.
 

유예 vs 중과 재개 시 양도세 부담 비교 (출처: 국세청 기준 시뮬레이션)

 
 현재 유예 기간에는 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제(15년 보유 시 30%)도 받을 수 있어, 양도세가 약 2억 5,700만원이다. 하지만 5월 10일 이후 중과가 재개되면 상황이 완전히 달라진다. 2주택자는 기본세율 + 20%p가 적용되어 5억 8,300만원, 3주택자는 기본세율 + 30%p가 적용되어 6억 8,200만원의 양도세를 내야 한다.
 
 3주택자 기준으로 보면 같은 집을 팔아도 시점에 따라 세금이 4억 2,500만원이나 차이가 난다. 게다가 중과 시에는 장기보유특별공제까지 배제되므로, 오래 보유한 것이 아무런 세금 절감 효과가 없다. 이것이 바로 5월 9일이라는 데드라인이 중요한 이유다.
 
 
■ 어디가 해당되나: 2026년 조정대상지역 현황
 
 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용된다. 비조정대상지역의 주택은 다주택자라도 기본세율만 적용받으므로 중과 재개의 영향을 받지 않는다. 따라서 자신이 보유한 주택이 조정대상지역에 속하는지 확인하는 것이 첫 번째 단계다.
 

서울시	25개 자치구 전역	전 지역 해당
경기도	과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남	12개 시·구
비해당 지역	인천, 대전, 대구, 부산, 세종 등	기본세율 적용

2026년 2월 기준 조정대상지역 현황 (출처: 국토교통부)

 
 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역이므로, 서울 소재 주택을 보유한 다주택자라면 예외 없이 중과 대상이다. 경기도의 경우 과천, 광명, 분당 등 주요 도시가 포함되어 있으며, 특히 수원 영통구, 용인 수지구 등 수도권 핵심 주거지가 다수 포함되어 있다.
 
 반면 인천, 대전, 부산, 대구 등 광역시와 세종시는 현재 조정대상지역에서 제외되어 있다. 이 지역에 다주택을 보유한 경우에는 중과 재개 후에도 기본세율이 적용되므로, 상대적으로 영향이 적다. 다만 부동산 시장 상황에 따라 조정대상지역이 추가 지정될 가능성은 항상 열려 있다.
 
 
■ 정부 보완 조치: 계약일 기준 유예 기간
 
 정부는 중과 재개에 따른 급격한 시장 충격을 완화하기 위해 보완 조치를 마련했다. 핵심은 계약일 기준 유예다. 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 계약일로부터 4개월 이내에 양도(잔금일)를 완료하면 중과를 배제받을 수 있다.
 
 또한 5월 9일 이후 신규로 조정대상지역에 지정되는 지역의 경우에는 유예 기간이 6개월로 연장된다. 기존 조정대상지역과 신규 지정 지역의 유예 기간이 다르다는 점을 주의해야 한다.
 

기존 조정대상지역	5월 9일까지 계약 체결	계약일+4개월
신규 지정 지역	지정일 이전 계약 체결	계약일+6개월
5월 10일 이후 계약	보완 조치 해당 없음	즉시 중과 적용

다주택자 양도세 중과 보완 조치 요약 (출처: 기획재정부)

 
 이 보완 조치의 핵심은 "계약일"이 기준이라는 점이다. 잔금일이 5월 9일을 넘기더라도, 계약서에 명시된 계약일이 5월 9일 이전이고 4개월 내에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있다. 따라서 매도를 결정했다면 가능한 한 빨리 매매계약을 체결하는 것이 중요하다.
 
 
■ 다주택자 절세 전략 5가지
 
 중과 재개를 앞두고 다주택자들이 취할 수 있는 절세 전략을 정리해본다. 상황에 따라 최적의 전략이 다르므로 반드시 세무 전문가와 상담하는 것을 권한다.
 
 전략 1: 5월 9일 이전 매도 - 가장 확실한 방법이다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 4개월 내에 잔금을 치르면 기본세율이 적용된다. 시간이 촉박하므로 즉시 매물로 내놓아야 한다. 다만 급매로 인한 가격 하락 가능성도 고려해야 한다.
 
 전략 2: 비조정대상지역 주택 먼저 정리 - 비조정대상지역 주택은 중과와 무관하므로 급하게 팔 필요가 없다. 조정대상지역 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 뒤, 나머지 주택은 시간을 두고 매도하는 전략이다.
 
 전략 3: 임대사업자 등록 - 장기일반민간임대주택으로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 다만 10년 이상 의무 임대 기간, 임대료 인상률 5% 제한 등 엄격한 조건이 붙으므로 신중하게 판단해야 한다.
 
 전략 4: 증여 검토 - 양도 대신 증여를 통해 주택 수를 줄이는 방법도 있다. 증여세는 별도의 세율 체계가 적용되며, 배우자에게는 6억원, 직계존비속에게는 5,000만원(미성년 2,000만원)까지 증여세 면제가 가능하다. 다만 증여 후 5년 내 양도 시 증여 당시 취득가액이 아닌 증여자의 원래 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되므로 주의가 필요하다.
 
 전략 5: 1세대 1주택 비과세 활용 - 최종적으로 1주택만 남기면 양도세 비과세(9억원 이하) 또는 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있다. 다주택을 순차적으로 정리하여 최종 1주택을 만드는 장기 전략이다.
 
 
■ 부동산 시장 영향: 급매물 쏟아질까
 
 양도세 중과 재개가 부동산 시장에 미칠 영향은 크게 두 가지 시나리오로 나뉜다. 첫째, 단기적으로 급매물이 증가할 가능성이다. 5월 9일이라는 명확한 데드라인이 있기 때문에, 3~4월 중에 다주택자들의 매물이 집중적으로 나올 수 있다. 이미 강남 3구를 중심으로 아파트값이 2주 연속 하락세를 보이고 있으며, 급매물 출현이 하락 압력을 더 강화할 수 있다.
 
 둘째, 중장기적으로 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다. 5월 10일 이후에는 높은 중과세율 때문에 오히려 매도를 포기하고 버티기에 들어가는 다주택자가 늘어날 수 있다. 이렇게 되면 시장에 매물이 줄어들어 공급 부족으로 이어지고, 역설적으로 집값 상승 요인이 될 수도 있다.
 
 실제로 2018~2022년 중과가 시행되었던 기간을 돌아보면, 중과세율이 매도 의사결정을 막아 매물이 감소했고, 이것이 집값 상승 요인 중 하나로 작용했다는 분석이 많다. 정부의 규제 의도와 실제 시장 반응이 항상 일치하는 것은 아니라는 점을 기억해야 한다.
 
 전세 시장에도 영향이 예상된다. 매도 대신 보유를 선택한 다주택자들이 전세를 놓을 가능성이 높아, 전세 공급이 일시적으로 늘어나 전세가 안정에 기여할 수 있다. 반면 장기적으로 신규 주택 공급이 줄어들면 전세가 상승 압력도 다시 커질 수 있다.
 
 
■ 지금 당장 해야 할 것: 체크리스트
 
 D-64, 남은 시간 동안 다주택자가 반드시 확인하고 실행해야 할 사항들을 정리한다.
 
 첫째, 보유 주택의 조정대상지역 여부를 확인하라. 서울 전역과 경기 12개 시·구가 해당된다. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아니므로 급할 필요가 없다.
 
 둘째, 양도세 시뮬레이션을 돌려보라. 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 양도세 자동계산 서비스를 이용하면, 현재 매도 시와 5월 10일 이후 매도 시의 세금 차이를 정확하게 확인할 수 있다.
 
 셋째, 세무사 상담을 받아라. 개인의 보유 현황, 취득 시기, 양도차익 규모에 따라 최적의 절세 전략이 달라진다. 증여, 임대사업자 등록, 순차 매도 등 다양한 옵션을 세무 전문가와 함께 검토하는 것이 중요하다.
 
 넷째, 매도를 결정했다면 즉시 행동하라. 매물을 내놓고 계약까지 체결하는 데 최소 1~2개월이 소요된다. 4월 중순이 넘어가면 5월 9일 데드라인을 맞추기 어려울 수 있다. 지금이 마지막 골든타임이다.
 
 양도세 중과 재개는 피할 수 없는 현실이다. 하지만 미리 준비하고 전략적으로 대응한다면 세금 부담을 최소화할 수 있다. 가장 중요한 것은 시간이다. 지금 바로 행동에 나서야 한다.
 
 
※ 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 세무 상담을 대체할 수 없습니다. 구체적인 세금 계산과 절세 전략은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.