전월세 전환율 계산법, 법정 상한과 전세 월세 비교 총정리

전월세 전환율 한눈에 보기
✅ 전월세 전환율이란 전세보증금 중 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 환산 비율입니다
✅ 계산식은 '월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12'입니다
✅ 법정 상한은 ·연 10%·와 ·한국은행 기준금리 + 연 2%· 중 더 낮은 비율입니다
✅ 2026년 7월 기준금리는 2.75%로, 현재 법정 상한은 연 4.75%입니다
✅ 상한을 넘겨 합의해도 초과분은 무효이며, 이미 낸 초과분은 돌려받을 수 있습니다
✅ 전환율만큼이나 목돈을 어디에 굴릴지(기회비용)도 함께 따져봐야 유리한 선택을 할 수 있습니다

 

전세 계약이 끝나갈 무렵 집주인에게서 "보증금을 조금 낮추고 월세로 일부 받고 싶다"는 이야기를 듣는 경우가 있습니다. 반대로 세입자 입장에서 목돈이 필요해 "전세보증금을 낮추고 그만큼 월세를 내겠다"고 요청하기도 하고요. 이럴 때 등장하는 개념이 바로 전월세 전환율입니다. 그런데 막상 계산기를 두드려보려 하면 "전환율은 누가 정하는 건지", "너무 높게 부르면 어떻게 해야 하는지" 헷갈리는 부분이 많습니다. 이번 글에서 전월세 전환율의 개념부터 계산 공식, 법정 상한, 실제 계산 사례까지 한 번에 정리해 드립니다.

목차

• 전월세 전환율이란 무엇인가
• 전월세 전환율 계산 공식
• 전월세 전환율 법정 상한, 기준금리로 보면
• 실제 사례로 계산해보기
• 전세를 월세로 바꿀 때 체크포인트
• 자주 묻는 질문(FAQ)

전월세 전환율이란 무엇인가

전월세 전환이란 전세보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 임대료(월세)로 바꾸는 것을 말합니다. 보증금을 낮추고 그 차액만큼 매달 월세를 받는 형태로, 흔히 '반전세'라고 부르는 계약도 이 전환의 한 형태입니다. 집주인은 보증금을 낮춰주는 대신 매달 안정적인 현금 흐름(월세)을 얻고, 세입자는 목돈 부담을 줄이는 대신 매달 고정 지출이 늘어나는 구조입니다.

문제는 "보증금 1억을 월세로 돌리면 한 달에 얼마를 받아야(내야) 적정한가"입니다. 이때 기준이 되는 비율이 전월세 전환율입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액이라도 월세가 커지기 때문에, 임차인 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리하고 임대인 입장에서는 전환율이 높을수록 유리합니다. 그래서 법이 상한선을 정해두고 있는 것입니다.

전월세 전환율 계산 공식

전월세 전환율 계산 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (전세보증금 − 월세 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12

예를 들어 원래 전세보증금이 3억 원이었는데, 계약을 바꿔 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지 2억 원을 월세로 전환한다고 가정해봅니다. 이때 '전환하는 보증금'은 2억 원이 되고, 여기에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 매달 내야 할 월세가 나옵니다. 반대로 이미 월세로 살고 있는데 이를 전세로 계산해 비교하고 싶을 때도 같은 공식을 거꾸로 적용해 환산할 수 있습니다.

전월세 전환율 법정 상한, 기준금리로 보면

전환율은 집주인과 세입자가 마음대로 정하는 것이 아니라, 주택임대차보호법과 그 시행령(제9조)에 상한이 정해져 있습니다. 적용되는 상한은 다음 두 비율 중 더 낮은 쪽입니다.

1. 연 1할(10%)
2. 한국은행 기준금리 + 연 2%포인트

기준금리가 낮았던 시기에는 대부분 2번 기준(기준금리+2%)이 적용되어 왔습니다. 한국은행은 2026년 7월 16일, 3년 6개월 만에 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상했는데요, 이 기준으로 계산하면 현재 법정 전환율 상한은 연 4.75%(2.75%+2%)가 됩니다. 아래 표로 기준금리별 상한을 정리해봤습니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 계속 바뀌는 값이므로, 실제 계약 시점에는 반드시 한국은행 공시 기준금리를 다시 확인하시기 바랍니다.

한국은행 기준금리	법정 전환율 상한(기준금리+2%)	10%와 비교
2.00%	4.00%	10%보다 낮아 4.00% 적용
2.50%	4.50%	10%보다 낮아 4.50% 적용
2.75%	4.75%	10%보다 낮아 4.75% 적용 (2026년 7월 기준)
8.5% 이상	10.5% 이상	10%보다 높아 10% 적용

즉 기준금리가 아무리 올라도, 기준금리+2%가 10%를 넘어서는 순간부터는 10%가 상한이 됩니다. 상한을 초과해 계약했더라도 초과하는 부분만 무효가 되며, 세입자는 법정 상한에 맞춘 월세만 내면 되고 이미 초과 지급한 금액은 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 다만 이 상한 규정은 '전세보증금을 월세로 전환'하는 경우에 적용되는 것이고, 처음부터 순수 월세 계약으로 새로 맺는 경우에는 임대인과 임차인이 협의로 정하는 시장 임대료의 성격이 강하다는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

실제 사례로 계산해보기

앞서 나온 공식과 2026년 7월 기준 법정 상한(4.75%)을 적용해, 전환하는 보증금 규모별로 예상 월세를 계산해보겠습니다.

전환하는 보증금	계산식 (전환율 4.75% 기준)	월 예상 월세
5,000만 원	5,000만 × 4.75% ÷ 12	약 197,900원
1억 원	1억 × 4.75% ÷ 12	약 395,800원
2억 원	2억 × 4.75% ÷ 12	약 791,700원
3억 원	3억 × 4.75% ÷ 12	약 1,187,500원

전세 3억 원짜리 집에서 보증금을 1억 원으로 낮추고 2억 원을 월세로 돌린다면, 법정 상한 기준으로는 매달 약 79만 원 선이 상한선이라는 뜻입니다. 만약 집주인이 이보다 높은 월세를 요구한다면, 법정 상한을 근거로 조정을 요청할 수 있습니다. 실제 시세에서는 법정 상한보다 낮은 전환율(3%대)이 적용되는 지역도 많으므로, 상한은 어디까지나 '이 이상은 안 된다'는 최대치로 이해하시는 것이 정확합니다.

전세를 월세로 바꿀 때 체크포인트

• 계약서에 전환율을 명시: 구두 합의가 아니라 계약서(또는 특약사항)에 적용 전환율과 계산 근거를 남겨두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 법정 상한 여부 계산: 계약 전에 한국은행 기준금리를 확인해 상한을 직접 계산해보고, 제시받은 조건과 비교합니다.
• 목돈의 기회비용 비교: 보증금을 많이 낮출수록 목돈이 생기지만, 그 돈을 예금이나 다른 곳에 굴렸을 때의 수익률과 매달 나가는 월세를 함께 비교해야 실질적으로 유리한지 판단할 수 있습니다.
• 보증금 보호 확인: 보증금이 남아있는 계약이라면 여전히 전세보증금을 지키는 절차가 필요합니다. 관련 내용은 전세보증금 반환보증 가입방법, HUG SGI HF 비교 총정리 글에서 확인하실 수 있습니다.
• 세입자로서의 다른 리스크 점검: 월세든 전세든 거주 중 화재 등 사고 리스크는 별개로 대비해야 합니다. 화재보험 가입방법과 보상범위, 집주인 세입자 비교 총정리 글도 함께 참고해보시면 좋습니다.
• 계약갱신청구권 행사 시: 갱신 과정에서 전월세 전환을 요구받을 수도 있는데, 이때도 동일한 법정 상한이 적용되므로 임의로 더 높은 비율을 수용할 필요가 없습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전월세 전환율은 누가 정하나요?
기본적으로는 임대인과 임차인이 협의로 정하지만, 주택임대차보호법 시행령에 따른 법정 상한(연 10%와 '기준금리+2%' 중 낮은 값)을 넘을 수 없습니다.

Q2. 상한을 넘는 전환율로 이미 계약했다면 어떻게 되나요?
상한을 초과하는 부분은 무효입니다. 세입자는 법정 상한에 맞춘 금액만 지급하면 되고, 이미 초과로 낸 금액이 있다면 반환을 요구할 수 있습니다.

Q3. 반대로 월세를 전세로 환산할 때도 같은 공식을 쓰나요?
네, 같은 공식을 거꾸로 적용해 '월세 × 12 ÷ 전환율'로 계산하면 월세에 해당하는 보증금 환산액을 구할 수 있어, 전세와 월세 매물을 비교할 때 활용할 수 있습니다.

Q4. 신규 계약에도 법정 상한이 적용되나요?
법정 상한은 기존 전세보증금의 전부나 일부를 월세로 '전환'하는 경우에 적용되는 규정입니다. 처음부터 새로 맺는 순수 월세 계약은 시장 임대료 협의의 성격이 강합니다.

Q5. 전환율 계산이 복잡한데 쉽게 확인하는 방법이 있나요?
한국은행 기준금리와 전환하려는 보증금 액수만 알면 이 글의 계산식으로 직접 구할 수 있고, 온라인 전월세 전환 계산기를 활용해 값을 대조해보는 것도 좋은 방법입니다.

마무리

전월세 전환율은 계약 때마다 다시 등장하는 개념이지만, 계산식과 법정 상한의 원리만 알아두면 매번 새로 헷갈릴 필요가 없습니다. 핵심은 '기준금리+2%와 10% 중 낮은 값'이 상한이라는 점, 그리고 전환율뿐 아니라 목돈을 어떻게 운용할지의 기회비용까지 함께 따져야 실질적으로 유리한 선택을 할 수 있다는 점입니다. 계약 전에 직접 계산해보고, 제시받은 조건이 상한 이내인지 확인하는 습관을 들여두시길 권해 드립니다.

※ 이 글은 전월세 전환율 제도에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약과 관련한 정확한 법률 판단은 임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.